בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ה”פ 1767-09 יעסור בע”מ נ’ כלל השקעות בנדל”ן ואח’

בפני	כב’ השופט  שאול שוחט
מבקשים		יעסור בע”מע”י ב”כ עוה”ד יצחק קירה וגיל צבע
נגד
משיבים		1.כלל השקעות נדל”ן בע”מ2.אזורים בנין (1965) בע”מהמשיבות 1-2 באמצעות עוה”ד דרור ויגדור וטל חבקין3.מינהל מקרעי ישראל-מחוז מרכזע”י ב”כ עו”ד אורלי מנצור

ספרות:

ג’ שלו, דיני חוזים – החלק הכללי

פסק דין

תביעה למתן פסק דין הצהרתי וצו עשה.

העובדות הצריכות לענין

1. המבקשת (להלן: “יעסור“) והמשיבה 1 (להלן: “כלל“) הינן הבעלים במשותף ובחלקים שווים של זכויות חכירה והזכאיות להרשם כחוכרות מאת המשיב 3 ( להלן: “המינהל“), בנכס בשטח של 37.6 דונם, המורכב מחלקות וחלקי חלקות 7-10, 13, 16, 58-60, 62 בגוש 6084 הממוקם בקרבת צומת בית דגן ( להלן “הנכס” או “הקרקע“).

2. ביום 13.10.2002 נחתם הסכם מכר בין יעסור לכלל לפיו רכשה כלל מיעסור את מלוא זכויות יעסור בנכס ( מחצית), בנאמנות עבור המשיבה 2 (להלן: “אזורים“). ההסכם צורף כנספח ב’ לתובענה (להלן: “הסכם המכר“).

בהסכם המכר התחייבה יעסור, בין השאר, לגרום לכך שתירשם על שם כלל, במינהל, זכות חכירה לדורות ,בתנאי חוזה החכירה הקיים, וזאת לא יאוחר מיום 6.10.2003 ( סעיף 4.3 להסכם). 

אשר לתמורה, נקבע בהסכם המכר, כי החלק הארי שלה (70%) ישולם במועד בו תמציא יעסור לכלל, ולא יאוחר מיום 6.10.03, אישורים ומסמכים המפורטים בסעיף 5.1.3 להסכם, לרבות אישור המינהל להקניית הזכויות בקרקע ע”ש כלל, וכנגד מסירת החזקה.

3. ביום 23.9.03, במסגרת הליכי בוררות שהתקיימו בין כלל ליעסור, נחתם ביניהם “סיכום דברים” במסגרתו הסכימו לשינויים מסוימים בהסכם המכר (“סיכום הדברים” צורף כנספח ג’ לתובענה). עיקר השינויים נגעו להקדמת מועד תשלום על סך של 8 מיליון ₪ על חשבון התמורה, בתנאי שיעסור תמציא אישורים מסוימים ,לרבות  אלו שנדרשו לפי הסכם המכר (ר’ ס’ 1,2,8 לסיכום הדברים), לדחיית מועד העברת הזכויות בנכס על שם כלל במינהל ליום 6.10.04 ולדחיית תשלום יתרת התמורה בהתאם (סעיפים 7,11 לסיכום הדברים).

כמו כן התחייבה יעסור בסיכום הדברים (ס’ 13) כי תוספת מסוימת, שקבועה בכתב העברת זכויות החכירה במינהל, תמחק. התוספת  שאמורה להיגרע מכתב העברת הזכויות קובעת, כי “ידוע למקבלי ההעברה כי אם נבנתה בנכס תוספת בניה ללא קבלת הסכמת המינהל וללא תשלום דמי היתר למינהל, יהיה המינהל זכאי לדרוש ממקבלי ההעברה את תשלום דמי ההיתר המגיעים למינהל בגין תוספת הבנייה”. מטרתה של מחיקת התוספת האמורה נועדה להבטיח לכלל, כי היא רוכשת נכס “נקי” מזכויות צד שלישי וכי המינהל לא יכול לבוא אליה בדרישות, ככל שיסבור כי קיימת בנייה בלתי חוקית על הקרקע.

4. הגם שבקשה להעברת זכויות בהתאם להסכם המכר הועברה למינהל כבר בשנת 2003 לא הושלמה העברת הזכויות בעסקה הנדונה עד היום. בתחילה סירב המינהל לאשר את העברת הזכויות נוכח שימוש חורג שנעשה בקרקע על-ידי צד ג’ ( חב’ סולל בונה), לה השכירו כלל ויעסור את הקרקע. בסופו של דבר פינתה “סולל בונה” את הקרקע (ביום 13.6.07) ושולמו דמי שימוש ראויים לשנים 2003-2007. דא עקא, גם לאחר פינוי המקרקעין ותשלום החוב למינהל, לא הסכים המינהל להשלים את העברת הזכויות, שכן בשטרי העברת הזכויות היתה מחוקה התוספת שצוטטה לעיל. המינהל דבק בעמדתו, כי התוספת הנ”ל מהווה חלק בלתי נפרד מכתבי ההעברה ולכן לא ניתן למוחקה (מכתבי תשובת נציגי המינהל צורפו כנספח י”א לתובענה). על מנת להפיס את דעתן של כלל ויעסור וכדי להשלים את העסקה (ע”י כך שיחתמו על טפסי העברה הרגילים, שכוללים את התוספת) אישר המינהל, ביום 30.3.09, כי נכון למועד העברת הזכויות, אין במקרקעין תוספת בניה כלשהי שנבנתה ללא הסכמת המינהל וללא תשלום דמי היתר למינהל ( האישור צורף כנספח י”א לתובענה). כלל סירבה לחתום על שטרי העברת הזכויות עם התוספת כך שהעברת הזכויות לא הסתיימה ויתרת התמורה לא שולמה ליעסור.

במצב דברים זה, מבחינתה של יעסור, הוגשה התובענה.

התובענה והסעדים המבוקשים במסגרתה

5. בתובענה טוענת יעסור,  כי היא קיימה למעשה את התחייבותה על פי ההסכם הגם שאין אפשרות לקיים את ס’ 13 לסיכום הדברים ככתבו וכלשונו. לגישתה, יש לראות את אישור המינהל על העדר חובות על הנכס כקיום התחייבותה מבחינה מהותית ויסודית, כאשר השינוי הקל הינו “שהתוספת לא נמחקה מבחינה טכנית, אך נמחקה מבחינה מהותית באמצעות אישור המנהל, כאמור” (ס’ 59 לתובענה). התובענה מושתתת על עילה של “ביצוע בקירוב” או לחילופין עילת “סיכול” , כאשר לגישת יעסור קבלת אחת מן העילות  “תביא את ביהמ”ש הנכבד לאפשר לצדדים להמשיך ולקיים את ההסכם ביניהם שהלכה למעשה – לא השתנה מהותית, כל השינוי הינו בחוסר אפשרות המבקשת לקיים את סיכום הדברים כלשונו אולם לקיימו מהותית במלואו” (ס’ 69 לתובענה).

לפיכך עתרה יעסור לסעדים הבאים (חלקם חלופיים. להלן ייקראו הסעדים “הסעד הראשון”, “הסעד השני” וכו’ בהתאמה):

1. פס”ד הצהרתי לפיו כלל הינה הבעלים, בכפוף לתשלום יתרת התמורה, של זכויות החכירה בנכס, בדרך של העברה מיעסור.
2. לחילופין, להורות למינהל להעביר את הזכויות בנכס ע”ש כלל , בהתאם לכתבי ההעברה החתומים שבידו ( עם התוספת שנמחקה ש.ש.).
3. לחילופין, להורות לכלל ו/או לאזורים לחתום על כתבי העברה עם התוספת הכלולה בהם.
4. לחילופין, להצהיר כי יעסור מלאה את חובתה להעברת הזכויות על שם כלל ו/או אזורים במינהל ובכך מילאה את מלוא התחייבויותיה והיא זכאית למלוא יתרת התמורה.
5. להצהיר כי נכון ליום הגשת התובענה אין כל בניה ללא היתר בנכס וכי המנהל לא יוכל לבוא בדרישה לתשלום דמי היתר ו/או דמי שימוש חורג בגין בניה שבוצעה לכאורה עד מועד הגשת התובענה וזאת למרות וככל שישנה הוראה המתירה זו בכתבי ההעברה.

גדר המחלוקת

6. א.   המינהל הגיש תשובתו לתובענה וכך עשו גם כלל ואזורים (במאוחד). בתשובותיהם, הסכימו המשיבים, כולם, כי ביהמ”ש ייעתר לסעד החמישי ברשימת הסעדים להם עתרה יעסור, שפורט לעיל (ר’ ס’ 241ה’ לתגובת כלל ואזורים וס’ 13 לתגובת המינהל). המשיבים התנגדו ליתר הסעדים להם עתרה יעסור.

המינהל הבהיר בתשובתו, כי לא היה שותף להתחייבות בין כלל ליעסור במסגרת ס’ 13 ל”סיכום הדברים” שנחתם ביניהם, התחייבות לפיה יועברו הזכויות באמצעות כתב העברת זכויות בו מחוקה התוספת , ועל כן אין בה כדי לחייב את המינהל ולכפות עליו את מחיקת התוספת (ס’ 10 לתשובה). המינהל הדגיש בתשובתו את עמדתו לפיה התוספת הנ”ל מהווה חלק בלתי נפרד מכתב ההעברה, ולא ניתן למוחקה או לערוך כל שינוי בכתבי העברות הזכויות (ס’ 13 לתשובה).

ב.    כלל ואזורים התנגדו, בתשובתם, לסעדים להם עותרת יעסור ( מלבד הסעד החמישי שמכוון כלפי המנהל) משני טעמים עיקריים:

ראשית, לטענתם התנאי שנקבע בסעיף 13 לסיכום הדברים, לפיה ההעברה תבוצע על סמך כתבי העברה בהם תימחק התוספת המדוברת, היה תנאי מהותי מבחינת אזורים . לטענתם מדובר בתנאי מסחרי לגטימי, שמצוי דרך קבע בהסכמי מכר מסוג זה, לפיו הקרקע תועבר כשהיא נקייה מכל חוב ו/או זכויות צד שלישי, מכל מין וסוג (ס’ 97 לתשובה).

שנית, ביום 27.7.2005 התקבלה החלטה 1062 של מועצת המינהל. לגישת כלל ואזורים החלטה זו משליכה ישירות על יחסי הצדדים, ובמיוחד על האפשרות להשלמת העסקה. ומדוע? המטרה הנקובה בחוזה החכירה של הקרקע הינה מטרה ציבורית (הקמת בית הפועל החקלאי). החלטה 1062, שמתיימרת לחול על קרקע מעין זו קובעת לכאורה, כי במקרה שחוכר מבקש להעביר את זכויותיו בקרקע לצד שלישי עליו לפנות קודם לכן לרשות המקומית, וליתן לה זכות סירוב ראשונה לרכוש את הזכויות במחיר שייקבע על ידי השמאי הממשלתי בהתאם לייעוד הציבורי לשמו הוקצתה הקרקע לחוכר המקורי, ובתוספת ערך המחוברים (סעיפי 1-2 להחלטה 1062). עוד קובעת החלטה 1062, כי קרקע שהוקצתה, ללא מכרז ולצורכי ציבור, מחוייבת ליתן לרשות המקומית זכות סירוב ראשונה לרכישתה, כתנאי למתן הסכמת המינהל להעברת הזכויות בה לצד שלישי כלשהו.  בהחלטה 1062 נקבע סעיף מעבר, לפיו המנהל ייתן הסכמתו להעברת הזכויות ו/או לשינוי הייעוד בנכסים שלגביהם יוכח, כי נחתם חוזה מכר בין החוכר לבין צד שלישי עד יום 1.1.2002 ובלבד שעד יום 1.1.2005 פורסם דבר הפקדת התוכנית ברשומות.

7. כלל ואזורים הבהירו בתשובתם, כי אם ייקבע שהחלטה 1062 חלה לגבי הקרקע, יהווה הדבר “מגבלה דראקונית וקשה על העברת הזכויות בקרקע, הפוגעת במידה רבה ובלתי מידתית בערכה של הקרקע” (ס’ 116). בתשובתם הם טוענים, כי אם חלה החלטה 1062 על הקרקע אזי אמורה היא לחול גם לגבי העברת הזכויות מיעסור לכלל במסגרת הסכם המכר, מאחר וזה נחתם כאמור לאחר המועד בו נקב סעיף המעבר (1.1.2002) ואז גם העברה זו ממש כפופה למתן זכות סירוב ראשונה לרשות המקומית בתחומה מצויים המקרקעין. דא עקא, בעקבות פניית יעסור לגורמים שונים במינהל, הסכים האחרון לראות את הסכם המכר מיום 13.10.2002 והמתייחס להעברת הזכויות בין יעסור לכלל כאילו נחתם לפני המועד הקובע בסעיף המעבר , כך שלא תידרש פנייה מוקדמת לרשות המקומית לצורך העברה זו וזאת “בכפוף לחתימת כתב העברת זכויות הכולל התניה לפיה זכויות (המילה “זכויות” כך במקור ש.ש) כל פעולה עתידית עפ”י חוזה זה תהא כפופה להחלטת מועצת 1062 או כל החלטה אחרת שתהא במקומה” ( מכתב מאת מנהלת מחלקת עסקאות במנהל לב”כ המבקשת צורף כנספח כ”ח לתשובה). במילים אחרות: למרות שהסכם המכר נחתם לאחר המועד שקבע סעיף המעבר, בכל זאת יסכים המינהל להעברת הזכויות בקרקע מיעסור לכלל (בנאמנות עבור אזורים) כאילו החלטה 1062 לא חלה על הקרקע (כלומר מבלי לפנות לרשות המקומית) אבל הסכמה זו כפופה לתנאי, לפיו למרות שיעסור פטורה מפנייה לרשות המקומית במועד העברת הזכויות, אזורים (הרוכשת) לא תהא פטורה מפנייה כזו במקרה שתרצה להעביר את זכויותיה לצד שלישי נוסף, ועל אזורים לאשר כך כתנאי להעברת הזכויות (ר’ ס’ 124 לתשובת כלל ואזורים).

לגישת כלל ואזורים כל עוד לא הוכרעה שאלת תחולתה של החלטה 1062 על הקרקע, אין כל אפשרות להשלים את העברת הזכויות, כך אף לשיטת המינהל עצמו הדורש כי כלל (בנאמנות עבור אזורים) תסכים כי החלטה 1062 חלה על הקרקע כתנאי להעברת הזכויות (ס’ 239 לתשובה). 

8. זמן לא רב לאחר שכלל ואזורים הגישו את תשובתם לתובענה שבפניי הגישו השתיים, ביום 3.5.10, תביעה נגד המינהל ויעסור (ת”א 3588-05-10). בתביעה זו עתרו כלל ואזורים להצהיר, כי החלטה 1062 אינה חלה על הקרקע; לחילופין, אם החלטה 1062 חלה – יש בה כדי למנוע את העברת הזכויות בקרקע מיעסור לכלל ולאזורים; לחילופי חילופין – לקבוע, כי אין לפעול על פי החלטה 1062 עד שיוכרע מעמדה בעתירה לבג”ץ שהוגשה בעניין זה; ובנוסף ובמצטבר –  להצהיר, כי יעסור לא קיימה את התחייבותה ובסיכום הדברים, בדבר מחיקת “התוספת”, מכתב העברת הזכויות בקרקע.

בד בבד עם הגשת התובענה נגד המינהל ויעסור, ביום 4.5.10, הגישו כלל ויעסור שתי בקשות בתיק שלפניי: בקשה לאיחוד הדיון בו עם התובענה שהגישו, ובקשה להעברתו למסלול של תביעה רגילה.

הדיונים בתובענה

9. במהלך שתי הישיבות שהתקיימו בתובענה (ישיבת יום 11.7.2010 וישיבת יום 18.7.10)  עשה ביהמ”ש ניסיון להביא את הצדדים לידי הסכמה שתביא את התובענה לידי סיום , אך הדבר לא עלה בידו.

ביהמ”ש הבהיר באותן ישיבות לב”כ יעסור, כי התובענה אינה מגלה תשתית משפטית או עובדתית שיש בה כדי לבסס את העתירות לרוב הסעדים המבוקשים:  ליעסור לא קמה זכות לחייב את המינהל להעביר את הזכויות בנכס ע”ש כלל , בהתאם לכתבי ההעברה החתומים שבידו (עם התוספת שנמחקה) מאחר שהמינהל לא היה צד להסכם בין יעסור לכלל (הסעד השני המבוקש). קל וחומר, לא עומדת ליעסור הזכות לקבל פס”ד הצהרתי לפיו כלל הינה הבעלים, בכפוף לתשלום יתרת התמורה, של זכויות החכירה בנכס, בדרך של העברה מיעסור (הסעד הראשון המבוקש) מאחר שסעד זה מתעלם מן הפרוצדורה הנהוגה במינהל בקשר להעברת הזכויות (ושוב כאמור המינהל לא היה צד להסכמות בין יעסור לכלל) כמו גם מההתחייבות שלקחה על עצמה יעסור, במסגרת “סיכום הדברים” שנחתם, לדאוג להעברת הנכס על שם כלל.  לאור הטעם האחרון גם לא זכאית יסעור לקבל את הסעד ההצהרתי לפיו יעסור מלאה את חובתה להעברת הזכויות על שם כלל ו/או אזורים במינהל ובכך מילאה את מלוא התחייבויותיה והיא זכאית למלוא יתרת התמורה (הסעד הרביעי המבוקש).

10. מאחר שהמשיבים כולם (המינהל כלל ואזורים) הסכימו לסעד החמישי המבוקש, היינו: כי ביהמ”ש יצהיר כי נכון ליום הגשת התובענה אין כל בניה ללא היתר בנכס וכי המנהל לא יוכל לבוא בדרישה לתשלום דמי היתר ו/או דמי שימוש חורג בגין בניה שבוצעה לכאורה עד מועד הגשת התובענה וזאת למרות וככל שישנה הוראה המתירה זו בכתבי ההעברה, יתמקד הדיון רק בשאלה אם זכאית יעסור לסעד השלישי לו היא עתרה – להורות לכלל ו/או לאזורים לחתום על כתבי העברה עם התוספת הכלולה בהם.

11. מעמדות הצדדים, כפי שבאו לידי ביטוי בפרוטוקול הדיונים עולה, כי אין מחלוקת באשר לפלוגתא המרכזית שעומדת בבסיס התובענה שבפניי. משאישר המינהל, כי אין על המקרקעין תוספת בניה כלשהי שנבנתה ללא הסכמת המינהל וללא תשלום דמי היתר הרי שיעסור “ביצעה בקירוב” את אותה הדרישה ב”סיכום הדברים” בינה לבין כלל לפיה התוספת בכתבי ההעברה (שנועדה להבטיח את שאישר המינהל) תימחק. לעניין זה גם כלל ואזורים לא הביעו עמדה שונה (ר’ עמ’ 7 ש’ 27-25 לפרוט’).

לאור מצב דברים זה ניסה ב”כ יעסור לשכנע את ביהמ”ש, כי הסעד השלישי המבוקש, להורות לכלל או לאזורים לחתום על השטרות בלי מחיקת התוספת, הינו רק “טכני” (עמ’ 1 ש’ 19 לפרוט’). ב”כ כלל ואזורים התנגדו נחרצות לסעד השלישי (לחייבם לחתום על שטרי ההעברה) מן הטעם, כי מדובר בסעד ל”אכיפת ההסכם”, העומד בניגוד להסכם שנחתם בין הצדדים שאף “הופר ע”י יעסור ויעסור לא יכולה לקיים את ההסכם” ( עמ’ 5 ש’ 25-26 לפרוט’). לגישתם, אין מקום בשלב זה לאכוף עליהם את ביצוע ההסכם מאחר ויעסור לא יכולה לקיים את סעיף 2.4 להסכם, שקובע בין השאר כי זכויותיה בנכס ישארו ויועברו כשהן נקיות מזכויות לטובת צד שלישי ולמעשה כבר בשלב זה הפרה את ההסכם (עמ’ 6 ל-7 לפרוט’). ב”כ כלל ואזורים הבהירו, כי החלטה 1062 ומשמעותה הם שהביאו לכך שיעסור לא יכולה לקיים את ההסכם ומפרה אותו ועל כן לגישתם יש לדון בתביעה זו (לאחר שתועבר לפסים רגילים לאור מורכבות הסוגיה הנוגעת להחלטה 1062) במאוחד עם התביעה שהגישו הם כנגד המינהל ויעסור ובפסים רגילים.

מנגד, ב”כ יעסור הבהירו (בעמ’ 6 ש’ 21-27 לפרוט’) כי מטרתם בהשגת הסעד של האכיפה היא להביא לכך שיוכלו לתבוע את יתרת התשלום מכלל, לאחר שהזכויות על הנכס יירשמו על שם כלל, בהתאם להסכם המכר, בדרך “עוקפת” להחלטה 1062 (על בסיס ההסכמה שכבר ניתנה על ידי המינהל לפיה, החלטה 1062 לא תחול על ההעברה המסוימת בין יעסור לכלל וע”י כך שיבואו בדברים עם המינהל כדי שיוותר גם על הדרישות הנוספות בקשר להחלטה שדורש הוא מכלל – אישור מוקדם מהאחרונה, כי החלטה 1062 חלה על הקרקע).

דיון והכרעה

12. מאז חקיקתו של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל”א – 1970 (להלן: “חוק החוזים תרופות”), נחשב סעד האכיפה לסעד הראשוני בדין החוזים הישראלי. כך נקבע גם בספרות המשפטית (ראו למשל ג.שלו, דיני חוזים (מהדורה שניה), תשנ”ה 523 ,להלן: “שלו“; ד. קציר תרופות בשל הפרת חוזה (תל-אביב, 1991) בעמ’ 294-297 ,להלן: “קציר“) וגם בהלכה הפסוקה (ראו למשל בענין זה ע”א 91/75 פרץ נ’ ביטון, פ”ד ל (1) 367, 373 שם נקבע כי “האכיפה היא הסעד הראשוני והעיקרי שהנפגע זכאי לו”. עוד ראו גם ע”א 48/81 פומרנץ נ’ ק.ד.ש, פ”ד ל”ח (2) 813, 817, ועוד). ההלכה הפסוקה התייחסה לחשיבות הכלל ש”חוזים יש לכבד“, אף כאשר הפרת החוזה יעילה יותר מבחינה כלכלית (ר’ ד”נ 20/82 אדרס חומרי בנין בע”מ נ’ הרלו את ג’ונס, פ”ד מ”ב (1) 221).

מהאמור לעיל עולה לכאורה, כי צד שנפגע מהפרה של חוזה, זכאי לאכיפת התחייבותו של הצד השני לחוזה, כפי שנקבעה בחוזה, ללא קשר לשאלה אם הנפגע השלים את ביצוע התחייבויותיו החוזיות אם לאו. עם זה, יש לציין כי גם מכוח חוק החוזים תרופת סעד האכיפה כפוף לסייגים שנקבעו בס’ 3 לחוק – המפרט מקרים בהם חוזה לא ייאכף. בענין זה נפסק, כי “אמנם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל”א-1970, קובע כי אכיפת החוזה תהיה תרופה עיקרית לבעל דין שחוזה שהוא צד לו הופר (סעיף 3 לחוק), אולם תרופה זו אינה בלעדית, ואותו סעיף 3 הקובע את הזכות לאכיפה, מביא גם את הסייגים לה” (ע”א 18/77 בית חלקה 731 נ’ מיכקשווילי, פ”ד ל”ב (2) 57). 

13. על-פי ההלכה הפסוקה, הנסיבות שבהן דן סעיף 3 לחוק החוזים התרופות הן “נסיבות מיוחדות ויוצאות דופן” שבגינן בית המשפט סוטה מדרך המלך, ונמנע מאכיפתו של החוזה (ראו ע”א 84/80 קאסם נ’ קאסם, פ”ד ל”ז (3) 60).  החריגים המסייגים את הזכות לאכיפה, שמצאתי כי יכולים להיות רלוונטים לעניינו (כפי שמשתמע מטענות כלל ואזורים) הם אלו המנויים בס”ק 1 ו-4 לסעיף 3 לחוק החוזים תרופות:

 “3. הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:

(1) החוזה אינו בר ביצוע;

(2) …

(3) …

(4) אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין”.

14. כאשר החוזה נבצר ביצוע  קובע סעיף 3(1) לחוק החוזים תרופות כי לא יינתן צו לאכיפתו. ברם, כדי שבית המשפט יסרב ליתן צו אכיפה במסגרת סייג זה, נדרש שלא יהיה ניתן לקיים את החוזה כלל. אין די בקושי גרידא בקיום החוזה; אין די גם באי אפשרות לבצע את החוזה במועד, כאשר נראה שיהיה ניתן לבצעו באיחור מסוים.  במקרים כאלה יכול בית המשפט להתנות את האכיפה בתנאים (ראו שלו , בעמ’ 527 והאסמכתאות המובאות שם בה”ש 23).

הבסיס המשפטי להתניית האכיפה בתנאים מקורו בסעיף 4 לחוק החוזים התרופות. הסעיף קובע:

“בית המשפט רשאי להתנות את אכיפת החוזה בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם, או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות הענין”.

השימוש בסמכות שבסעיף 4 לחוק החוזים התרופות, יש בו, לא אחת, כדי למנוע את הצורך לשלול את האכיפה בעילת אי צדק, המהווה חריג נוסף המסייג את הזכות לאכיפה והרלוונטי לענייננו, שקבוע בסעיף 3(4) לחוק החוזים התרופות שצוטט לעיל  (ראו קציר, בעמ’ 525 , ה”ש  7).  

תפקידו של חריג זה הוא לאפשר התחשבות באינטרסים של שני הצדדים לחוזה ולהגן על מפר שמעמדו ביחס לנפגע נחות או שאכיפת החוזה תגרום לו מצוקה או תביא לחוסר צדק ( ראו שלו, בעמ’ 532; קציר, בעמ’  491-497 וההפניות המופיעות שם). שיקולי הצדק של המתדיינים נבחנים בשעת ההכרעה בתרופת האכיפה, וזו תלויה בנסיבות המיוחדות ובאיזון ראוי בין השיקולים:

“‘נסיבות הענין’ בהקשר זה הן לא רק הנסיבות כפי שהן מתגבשות בשעת כריתת החוזה, אלא אף הנסיבות הקיימות בשעת הדיון בבית המשפט. נמצא, כי בית המשפט חייב ליתן דעתו, בשעת ההכרעה בתרופת האכיפה, בשיקולי הצדק של הצדדים, כפי שהם מתגבשים בעת ההכרעה” (דברי השופט (כתוארו אז) ברק בע”א 288/80 וינקלר נ’ ספיר סודרי חברה לבנין בע”מ פ”ד לו (2) 365 בעמ’ 377; ראו גם שלו בעמ’ 533).

15. נשאלת השאלה האם סירובה של כלל לחתום על שטרי ההעברה עם התוספת, סירוב המונע, לטעמה, את השלמת העיסקה, עולה כדי הפרה צפויה  של ההסכם המצדיקה מתן סעד של אכיפה ע”י ביהמ”ש? גדר הספקות נובע מכך שמחד גיסא, כלל כבר חתמה על שטרי ההעברה ללא התוספת ולאור עמדת המינהל הנוכחית אין כבר מחלוקת לפיה יעסור “ביצעה בקירוב” את הדרישה לפיה התוספת תימחק (שהגם שלא נמחקה פיזית מהמסמך היא כבר לא מציבה סיכון כלפי כלל); ומאידך גיסא – יעסור, שתובעת אכיפה כנפגעת מההפרה, לא השלימה את כל ההתחייבויות שהיה עליה לבצע מכוח הסכם המכר וסיכום הדברים. בעניין זה האחרון איני מכוון דווקא לסעיף 2.4 להסכם המכר , אותו הזכירו ב”כ כלל ואזורים, בו מצהירה יעסור, בין השאר, כי זכויותיה במקרקעין נקיות וחופשיות מכל “זכות כלשהי לטובת צד שלישי…” מאחר והשאלות האם “טיב” זכויות יעסור בקרקע כיום עולה כדי הצהרתה בסעיף האמור ובכלל האם הפרה יעסור סעיף זה – אינן בגדר הפלוגתאות  שהובאו להכרעתי. מכוון אני פשוט למועד בו היו צריכות הזכויות להיות מועברות מיעסור לכלל : עפ”י ס’ 4.3 לחוזה המכר הזכויות היו צריכות להיות מועברות לכל המאוחר ביום 6.10.2003 ובסיכום הדברים הוארך מועד זה עד ליום 6.10.2004 (ס’ 11 לסיכום הדברים). לו היתה יעסור עומדת בהתחייבותה זו (ולמען הסר ספק איני קובע מה הביא למצב הדברים הקיים או האם יעסור נושאת באחריות לכך – עניין זה גם כן אינו בגדר הפלוגתאות שהובאו להכרעתי) אין ספק, כי כל ההליך הנוכחי היה מתייתר. יתרה מכך, לא ניתן לשלול אפשרות, כי אם יעסור היתה עומדת בהתחייבותה על פי ההסכם, הזכויות בקרקע נשוא דיוננו היו נמכרות ע”י כלל ו/או אזורים , לצד שלישי כלשהו, עוד בטרם התקבלה החלטה 1062 (ההחלטה התקבלה ביום 27.7.2005) כך שכלל ואזורים לא היו מוצאות את עצמן כצד בכל הליך שנוגע להחלטה 1062 – לא כנגד יעסור ולא בכלל. מכאן, שלא ניתן להתעלם מכך שאי עמידת יעסור בהתחייבותה עפ”י הסכם המכר וסיכום הדברים שבא אחריו, להעביר את הזכויות בקרקע במועד שנקבע, גם אם אינה עולה כדי הפרה של הסכם המכר ו/או סיכום הדברים (ובעניין זה איני קובע דבר) הינה בעלת השלכות לא מבוטלות כלפי כלל ואזורים.

16. בענייננו נראה שגם ב”כ יעסור מודעים לכך שגם אם סעד האכיפה (כלפי כלל) ינתן להם –יעמוד בפניהם כיום קושי בקיום ההסכם. קושי זה נובע בראש ובראשונה בעמדה הלא מתפשרת של המינהל לפיה הסכמתם להעברת הזכויות (עפ”י ההסכם המכר מיום 13.10.2002) מבלי שתידרש פנייה מוקדמת לרשות המקומית (כמתחייב מהחלטה 1062)  תיעשה רק “בכפוף לחתימת כתב העברת זכויות הכולל התניה לפיה זכויות (כך במקור – ש.ש) כל פעולה עתידית עפ”י חוזה זה תהא כפופה להחלטת מועצת 1062 או כל החלטה אחרת שתהא במקומה” (מכתב מאת מנהלת מחלקת עסקאות במנהל לב”כ המבקשת צורף כנספח כ”ח לתשובה). נראה שהמינהל דבק בעמדתו זו גם בתשובתו לתובענה שבפניי. בס’ 16 לתשובת המינהל נאמר, כי “המטרה הנקובה בחוזה החכירה הינה מטרה ציבורית – הקמת בית הפועל החקלאי, וחרף העובדה שמטרת החכירה אינה מקוימת, הסכים המינהל להעברת הזכויות, זאת בכפוף לתיקון ההפרה בתוך פרק זמן סביר” (ההדגשות שלי ש.ש.). מכאן שגם אם ינתן צו המחייב את  כלל לחתום על כתבי ההעברה (עם התוספת) כמבוקש בסעד השלישי – הדרך להעברת הזכויות במקרקעין על שם כלל , טרם נסללה לאור הדרישות שהציב המינהל, דרישות שהן פועל יוצא לאותה החלטה 1062. יעסור, שהחובה להעברת הזכויות על שם כלל הוטלה עליה במסגרת “סיכום הדברים”, היא שתצטרך להתמודד מול דרישות אלו של המינהל. ועדיין – סבורני, כי מדובר אך בקושי בקיום החוזה אך לא כזה שמאפשר להכריז על החוזה כבלתי ניתן לביצוע. קושי זה  אינו מקים את הסייג הקבוע בסעיף 3(1) לחוק , מאחר שניתן להתגבר עליו ע”י סיוג האכיפה. גם העובדה, כי המועד שהוסכם על הצדדים לביצוע העברת הזכויות חלף עבר לו זה מזמן אינה מביאה בהכרח לידי מסקנה, כי החוזה אינו עוד בר ביצוע ועל כן אין לאכפו.  כאמור, ניתן וראוי במקרה שכזה להתנות את האכיפה בתנאים.

17. אני סבור, כי חיוב כלל לחתום על כתבי העברה (עם התוספת) , על מנת שיעסור תנסה לעשות בהם שימוש לאלתר מול המינהל, כמו גם תשדל את האחרון לוותר על דרישותיו הנוספות שפורטו לעיל (שהן פועל יוצא של החלטה 1062), הכל כדי להביא את כלל לידי מצב מוגמר בו הזכויות בקרקע נרשמו על שמה – אינה צודקת בנסיבות העניין. בפסיקה נקבע זה מכבר, כי כאשר לא ניתן לבצע את ההסכם ולהורות על אכיפה הדדית ,הרי שהאכיפה אינה צודקת (ראו לעניין זה  שלו, בעמ’ 533, ת”א (ת”א) 841/72 כץ נ’ אבאער, פ”מ תשל”ה (א) 567, בר”ע (ת”א) 1084/03 אברהם ואח’ נ’ אמות השקעות בע”מ תק-מח 2004 (1) 11879 ע”א 307/89 בן עזרא נ’ גינדי, פ”ד מ”ד (3) 177). פסיקה זו מסתמכת על עקרון ההדדיות בסעד של אכיפה. לאור עקרון זה, אכיפת התחייבויותיה של כלל צריכה להיות במקביל לאכיפת החיוב שלקחה על עצמה יעסור לדאוג שהקרקע תועבר עד המועד שננקב בהסכם המכר, מועד שהוארך לאחר מכן במסגרת סיכום הדברים שנחתם. לא ניתן כיום “לנסוע אחורה בזמן” ולדאוג לכך שהקרקע נשוא ההסכם תועבר לכלל במועדים בהם התחייבה יעסור לעשות כן, מועדים בהם החלטה 1062 שצילה מעיב על העסקה ויחסי הצדדים, טרם  באה לעולם. לפיכך, גם לאור שיקולי הצדק, הקבועים בסעיף 3(4) לחוק החוזים תרופות, איני מוצא לנכון להורות על חיוב כלל לחתום על שטרי ההעברה (מהלך שיעסור מבקשת לעשות בו שימוש כדי להביא למצב מוגמר שהקרקע, בין אם “טיבה” שקול לטיבה במועד בו היתה צריכה להיות מועברת ובין אם לאו, תירשם על שם כלל, תוך התגברות על דרישות המנהל בהקשר זה) בלא לסייגה בתנאים. התנאים צריכים להיות כאלו שיביאו לכך שכלל לא תקבל לידיה נכס שטיבו פחות מזה שאמורה היתה לקבל לידיה, לו התחייבות יעסור להעביר את הקרקע, על-פי הסכם המכר וסיכום הדברים, היתה מקויימת במועד שהוסכם- אך כל זאת בתנאי שלא יקבע שיעסור לא הפרה את סעיף 4.3 להסכם המכר וסעיף 11 לסיכום הדברים בכל הנוגע למועד שננקב בהם להעברת הזכויות בקרקע.

 לטעמי, סיוג האכיפה בתנאים אלו ייעשה צדק עם הצדדים וזו , הורנו ביהמ”ש העליון, מטרה מרכזית של סעיף 4 לחוק החוזים תרופות : “התנאת האכיפה…הוא מכשיר משפטי, שבאמצעותו ניתן לעשות צדק בין הצדדים…” (ר’ ע”א 288/80 וינקלר נ ‘ ספיר, פ”ד ל”ו (2) 365).

סוף דבר

18. בהתאם להסכמת הצדדים, ניתן בזאת פס”ד הצהרתי כמבוקש בסעיף 5 לסעיף הסעדים המבוקשים בתובענה, לאמור: פס”ד הצהרתי  לפיו נכון ליום הגשת התובענה אין כל בניה ללא היתר בנכס וכי המנהל לא יוכל לבוא בדרישה לתשלום דמי היתר ו/או דמי שימוש חורג בגין בניה שבוצעה לכאורה עד מועד הגשת התובענה וזאת למרות וככל שישנה הוראה המתירה זו בכתבי ההעברה.

בהתאם למבוקש בסעיף 3 לסעיף הסעדים המבוקשים בתובענה, אני מורה לכלל ו/או לאזורים לחתום על כתבי ההעברה הכוללים את התוספת (כהגדרתה בס’ 13 לסיכום הדברים) הכלולה בהם אך זאת רק בהתקיים אחד מן התנאים הבאים, המוקדם מביניהם:

1. תביעת כלל ואזורים כנגד המינהל (ת”א 3588-05-10) תתקבל במובן זה שיקבע בפסק-דין כי החלטה 1062 אינה חלה על הקרקע נשוא העסקה. לחילופין – תקבע כך ערכאה מוסמכת אחרת בהליך אחר שמתנהל כיום (כדוגמת הבג”ץ שהוגש על חוקיות ההחלטה באופן כללי) או שיפתח בעתיד.

2. יקבע בפסק דין כי יעסור לא הפרה את סעיף 4.3 להסכם המכר ואת סעיף 11 לסיכום הדברים בכל הנוגע למועד שננקב בהם להעברת הזכויות בקרקע. למען הסר ספק וכדי שלא תיפול שגגה בפסיקת ביהמ”ש שידון באותו הליך, אם יוגש – השאלה אם יעסור הפרה את הסעיפים הללו לא הובאה בפניי כפלוגתא  במסגרת תובענה זו ואין לראות בכל האמור בפסק דין זה כאילו הבעתי בה עמדה. כאמור, פסק דיני זה מבוסס בין השאר על המצב העובדתי, עליו אין חולק, לפיו התחייבות יעסור להעביר את הקרקע במועדים שהוסכמו – לא קויימה, אך לא נדרשתי (ולא התבקשתי להידרש) לשאלה בעטיו של מי נגרם מצב דברים זה.

בהמשך ישיר לאמור בפיסקה הקודמת – מאחר שבמסגרת פסק דיני זה לא נדרשתי להכריע בשאלות שנוגעות לזכות לפיצויים שיתכן שקמה ו/או שתקום למי מהצדדים להסכם (יעסור ו/או כלל ואזורים) ניתן בזאת ליעסור היתר לפיצול סעדיה, כמבוקש ברישת התובענה.

19. בנסיבות העניין ולאור התוצאה אליה הגעתי – כל צד יישא בהוצאותיו

ניתן היום,  י”ד אלול תש”ע, 24 אוגוסט 2010, בהעדר הצדדים. 

5129371

54678313             

5129371

54678313

שאול שוחט 54678313-1767/09

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה

בעניין עריכה ושינויים במסמכי פסיקה, חקיקה ועוד באתר נבו – הקש כאן