תמ”א 38, תמ”א 38 – 2, פינוי בינוי, הזמן והידע של הדיירים בבית המשותף אינו מספיק אל מול הקבלן / יזם בכל הקשור לביצוע עבודות הבניה בבנין לפי תוכניות התמ”א ולכן חובה למנות מומחים מטעם הדיירים שיפעלו עבורם ולטובתם.

תוכנית המתאר הארצית תמ”א 38 היא תוכנית חדש, אנחנו בקושי רואים בניין או שניים סביבנו שהשלים את הבניה על פי התוכנית. אין עדיין את הניסיון ואין אנחנו יודעים עדיין מה הבעיות שיתמודדו בניינים שביצעו את התוכנית לאחר 5 או 10 שנים מגמר הבניה. אין אנו יודעים על בעיות בדרך במהלך הבניה ואישור התוכנית שכן לא רבים צעדו בה. 

התוכנית תמ”א 38, מסיבות כאלה ואחרות, הופכות את דירי הבית המשותף ברגע ליזמים בעלי קרקע משובחת לפרויקט בניה יוקרתי במרכז העיר. לא אחת דיירי הבית אזרחים מן השורה ללא כל רקע או ידע בבניה, עסקים, מיסים תכנון ובניה וכד’ נדרשים לעמוד בפרץ היזמים, קבלנים, מתווכים, המציעים להם הרים וגבעות, תוכניות ומצגות הכל נראה יפה אבל לאותם דיירים לוועד הבית אין למעשה שמץ של מושג מה למעשה חשוב לדעת לבדוק או היכן להיזהר, על מה לשמור ועם מי להיוועץ.

בפשטות, המדינה מעוניינת לחזק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה וכן לשפר את חזות הבניינים הישנים. כדי שזה יקרה המדינה מעניקה זכויות בניה בחינם ובלבד שעם מימושן יחוזק הבניין ומראהו ישופר. בנוסף, קבעה המדינה פטורים ממס ויש הרבה מיסים, כל עוד עומדים בתנאי התוכנית. 

המתנה בצורת זכויות הבניה שמעניקה המדינה היא מתנה על תנאי, לאמור, רק אם תחזקו את הבנין תקבלו זכויות בחינם לבניה על הגג ורק עם תעמדו בתנאי הפטור תקבלו פטור מתשלום מיסים. כל חריגה מהתוכנית ומהוראות החוקים המשתנים חדשות לבקרים, עלולה למוטת את כל התוכנית ליצור חיובי מס גבוהים על הדיירים ועל הקבלן והפוך את השבחת הבנין לחורבן עבור הדיירים.

על הדיירים לוודא בין השאר ומעבר לבדיקות ולבטוחות המקובלות היום בשוק התמ”א גם: 

• שהבניה נעשית כנדרש וכמוסכם – לכן נילקח מפקח מטעם הדיירים החייב נאמנותו לדיירים. הדיירים צריכים בעצמם לחפש ולמצוא מפקח מטעמם להבהיר לו את הדרישות ולהטיל עליו את האחריות המלאה בגין כך.
• שהעבודות יבוצעו ללא הפרעה לדיירים, שהעבודות יבוצעו ברצף וללא עיכובים –  בד”כ ישנן הוראות בהסכם הקובעות תנאים אלו אבל מה עם הקבלן לא עומד בהתחייבותו ? מה יכולים הדיירים לעשות והאם הם מסוגלים לעשות, הגשת תביעה נגד הקבלן זה לא בהכרח הפתרון הרצוי, ההליך המשפטי ייקח זמן ומה בנתיים הבניין יישאר באמצע השיפוץ – אז הקבלן יקבל כל מה שהוא רוצה והדיירים שעסוקים בענייניהם לא פנויים ולא מיומנים, בלשון המעטה, לטפל בעניין. 
• שיהיה למי לפנות לאחר השלמת העבודות – בד”כ מי שמתקשרים איתו הדיירים הוא יזם או חברה יזמית, החברה שוכרת קבלן / קבלנים שונים לביצוע העבודות, לאחר השלמת הבניה ומכירת הדירות החברה היזמית (שבד”כ הוקמה לפרויקט ספציפי) כבר אינה קיימת. בעסקה רגילה אתה שומר כסף לסוף ולביטחון בפרויקט על פי תמ”א אתה לא אמור לשלם, התמורה היא הקרקע ומרגע שמסרת אותה שילמת.

• מי משלים את רישום הבית המשותף –  עם השלמת הבניה צריך להשלים את רישום / תיקון הבית המשותף בטאבו. בד”כ היזם שחתם עם הדיירים מקבל הערת אזהרה על חלק הרכוש המשותף או כל דרך אחרת להבטחת זכויותיו. הקבלן מעביר זכות זו לרוכשי הדירות החדשות ואז נרשמת לטובתם הערת אזהרה בטאבו, משכנתא וכד’. היה והקבלן לא משלים את הבניה ו/או לא משלים את תיקון רישום הבית המשותף נשארים הדיירים עם הערות אזהרה לטובת הקונים, אנשים שלא פגשו מעולם, ושאת הסכמתם הם צריכים בכל פעם שיבקשו לבצע איזה פעולה בנסח הטאבו כמו לקיחת משכנתא מכירת הדירה וכד’. 
• הגנה במערכת היחסים שבין הדיירים לקוני הקבלן – עד להשלמת הבניה דיירי הבית הם בעלי הקרקע – הגג, ולכן מכירת הדירות הנבנות על ידי הקבלן הן למעשה קשירת הקונה לבעלי הדירות, ראוי שאותו קונה ידע כי זכויות הקבלן למכור לו את הדירה מותנות במילוי התחייבויות הקבלן. למעשה יש לדרוש כי התמורה ממכירת הדירה תופקד אצל נאמן מטעם הדיירים.
• מה בדיוק נותן הקבלן – בד”כ היזם בשלב מתן ההצעות מציג תוכניות הדמיות וכד’ אולם בכולן רשום שהוא לא מתחייב לבצע אותן שכן טרם ניתן היתר בניה. על הדיירים לפנות לאדריכל מטעמם בעל מקצוע שיחווה דעתו לגבי העיצוב, החומרים ויתר תוספות הבניה.

ביצוע עבודות החיזוק מבורכות, בשל העדר הניסיון בתחום עדיין איננו יודעים לאן יתפח התחום. בינתיים מהמעט שנבנה ראינו: דיירים שגילו בתום הבניה כי הממ”ד שבנה עבורם הקבלן הוא רק מעטפת .. את הגימור בתוך החדר ריצוף, טיח וצבע היה עליהם להשלים. הקבלן טען בצדק .. לא כתוב במפרט / בהסכם. כך ראינו שלובי הכניסה ברובו הפך ללובי לדירות החדשות, חניה עבורן, מחסנים עבורן, חדר מכונות עבורן וכד’. קבלן שהתקין פיגומים הרס את הלובי ולא המשיך בעבודות, כל דרישות הדיירים נענו בטענת הקבלן כי אינו מתכוון לבנות עד שאין לו קונים, עד התקבל היתר וכד’. 

פרויקט תמ”א מורכב מאוד וחייבים בעלי מקצוע מומחים כדי לא רק להוציאו לדרך אלה גם ובעיקר להוציאו לדרך צלחה עם מקסימום ידע מידע וכלים לכל תקלה שתבוא.

אין אמור לעיל מהווה הצעה ו/או יעוץ משפטי והוא בבחינת רשימה שופכת אור על תחום נטול ניסיון זה. אין ברשימה זו משום תחליף ליעוץ משפטי ואחר.