בתי המשפט
בית משפט מחוזי באר שבע א 007320/06
בפני: כב’ השופט אריאל ואגו תאריך: 19/02/2007
בעניין: אמות השקעות בע”מ
ע”י ב”כ עו”ד פישר בכר חן וול אורייון ושות’ התובעים
נ ג ד
1. לב אשדוד בע”מ-
2. יעסור בע”מ
ע”י ב”כ עו”ד יצחק קירה ועו”ד גיל צבע
3. מרכזי מסחר (אזו ריט) בע”מ
ע”י ב”כ עו”ד יגאל ארנון ושות’
4. מר זלמן סטמבלר
5. מרינה סאידוב
6. דימה צ’רנובילסקי
7. ישראל נדיבי
ע”י ב”כ עו”ד יצחק קירא ועו”ד גיל צסע ושות’
9.אברהם פרוטיץ
10. איתן און השקעות ופיתוח
ע”י ב”כ עו”ד הולדשטיין, עו”ד שלו ועו”ד גלאור
הנתבעים
החלטה
התובעת (להלן: “אמות”) היא חברה ציבורית שעיסוקה בין השאר השכרה, ניהול ואחזקה של נכסים בישראל ובקנדה וכן יזום ופיתוח לשימושים עצמאיים של מקרקעין הנמצאים בבעלותה.
הנתבעת 1 (שתכונה להלן יחד עם הנתבעת 2: “לב אשדוד”) היא חברה פרטית הרשומה כבעלים של זכויות במקרקעין באשדוד ובהם קניון בשם “לב אשדוד” ושני מקבצי דיור הצמודים לקניון, (להלן יכונו המקרקעין הללו לשם הנוחות: “הקניון”), והנתבעת 2, (“יעסור”) היא חברה ציבורית המחזיקה במניות הנתבעת 1.
הנתבעת 3, היא חברה פרטית, שאף היא עוסקת במקרקעין, (להלן: “ריט”).
הנתבעים 8-4 הם דירקטורים בחברת לב אשדוד, כאשר הנתבע 4, מר זלמן סטמבלר (להלן: “סטמבלר”), הוא מנכ”ל יעסור.
הנתבעת 10 (להלן: “איתן און”), הנשלטת על ידי הנתבע 9, מר אברהם פרוטיץ ובני משפחתו, מחזיקה בחבילת מניות מיעוט בחברת לב אשדוד, כאשר יתרת הון המניות היא בידי יעסור, ואף שליש ממניות איתן און, מצויות בבעלות חברת יעסור.
איתן און ופרוטיץ, (אשר יכונו להלן לשם הנוחות “פרוטיץ”), מהווים קבוצת מיעוט בשליטה בלב אשדוד, ומכאן גם בבעלות בקניון, כאשר קבוצת הרוב היא יעסור, ובין פרוטיץ ליעסור קיים סכסוך רב שנים.
לב אשדוד ויעסור חפצו למכור את זכויותיהם בקניון, בתחילה ללא מקבצי הדיור, ואחר כך במשולב עם מקבצים אלה, לצד שלישי, כנגד תמורה שתוכל שיהא בה די, מצד אחד לכסות חובות חיצוניים (בעיקר לבנק הפועלים אשר אוחז בשיעבוד על הקניון להבטחת זכויותיו), ומצד אחר להותיר בידי קבוצת פרוטיץ סכום של כ- 16 מיליון ₪, סכום שקבוצת המיעוט דרשה כדי ליתן הסכמה למכר וכדי “לפרק את החבילה” שבינה לבין שותפותיה – יריבותיה לבעלות בנכסים הללו.
לב אשדוד, כאשר האורגן הפעיל בכך הוא מר סטמבלר, ניהלה מו”מ, במועדים שונים, בין במקביל ובין לסירוגין, למכירת הקניון, החל מתחילת 2006 ועד שלהי דצמבר 2006, הן עם אמות, והן עם ריט, כאשר המו”מ עם אמות הבשיל כמעט כדי חתימת הסכם, בסמוך ל 12.12.06, ואולם, בסופו של דבר, ביום 21.12.06 נחתם הסכם אשר כזה דווקא עם ריט.
טיוטת החוזה שגובשה עם אמות נקבה בתמורה של 250 מיליון ₪, ואילו התמורה על פי ההסכם שנחתם עם ריט, גבוהה יותר, ועומדת על 260 מיליון ₪.
תחילתו של ההליך שלפני בכך שאמות ביקשה צו מניעה זמני שיאסור על לב אשדוד לקדם ולהשלים את העסקה עם ריט, בטענות שיפורטו להלן, והמשכו בכך שהיא הגישה תביעה כנגד הנתבעים שלעיל, ובה ביקשה לאכוף על לב אשדוד הסכם מכר שלשיטתה נכרת עימה בפועל, ורק לחלופין התבקש סעד המחייב את לב אשדוד ויעסור לפצותה על נזקים שנגרמו לה עקב ניהול מו”מ עימה בחוסר תום לב.
בישיבה מיום 2.1.07, הגיעו הצדדים להסדר דיוני ולפיו ההכרעה בשאלת סעד האכיפה, שהתבקש בכתב התביעה, ושבגינו גם התבקש צו המניעה הזמני, תינתן, על ידי בית המשפט, במסגרת התיק העיקרי, על דרך אימוץ הוראות תקנה 369 לתקסד”א – 1984, לעניין זה, וכי הראיות שישמעו יהיו על בסיס התצהירים והמסמכים שהוגשו במסגרת הבקשה לסעד זמני, כמובן, כפוף לחקירות נגדיות.
עוד הוסכם, כי לתקופה קצובה ישאר על כנו צו ארעי, שניתן לאחר הגשת הבקשה לצו מניעה זמני, כלומר, למנוע השלמת ושכלול עיסקת המקרקעין נשוא ההסכם עם ריט, כדי לאפשר מתן ההחלטה על ידי בית המשפט, ולמנוע מצב בלתי הפיך.
חקירת המצהירים, והגשת הסיכומים נעשו, בהסכמת הצדדים, בלוח זמנים קצר ומזורז, (התביעה העיקרית הוגשה ביום 28.12.06), וזאת, לפי שהצדדים כולם הבהירו עד כמה חיוני לכולם לקבל החלטה, לכאן או לכאן, במהירות האפשרית, כדי שיוכרע מי מבין הרוכשים הפוטנציאליים, אמות או ריט, “זכה” בנכס, ועל מנת שערפל אי הוודאות יוסר, ויתאפשר קידום וסיום הליך המכר, תהא זהות הרוכש אשר תהא מבין השניים.
על מנת לכבד מבוקשם של הצדדים, המשקף אינטרס לגיטימי וראוי שלהם, עשה גם בית המשפט מאמץ ליתן החלטה זו מוקדם ככל האפשר, ולהעמיד דברים על מכונם, ואולם, כדי לאפשר זאת, וכדי שהתוצאה האופרטיבית תודע לצדדים ללא דיחוי, תכלול החלטתי זו את עיקרי הדברים והנימוקים בלבד, ואמנע מפירוט נרחב של טענות ואסמכתאות נקודתיות מתוך החומר הרב שהוגש, אלא כאשר הדבר קריטי וחיוני להכרעה.
בדומה – ומשיקולי יעילות וקיצור – לא אתייחס בהרחבה לטענות, או טענות חלופיות, שבסופו של יום מצאתי שלא לקבלן ושלא לבסס עליהן את ההכרעה בפלוגתא המרכזית.
הצדדים, בסיכומיהם הבהירים והממצים, הפנו אותי, איש לשיטתו, למראי המקום, לציטוטים הרלוונטיים מתוך החקירות, ולאסמכתאות המשפטיות, שלטעמם יש בהם ביסוס לגישתם.
טענתה הבסיסית של אמות הינה, כי, הגם שההסכם עימה לא נחתם, הוא ראוי לאכיפה, משום שהבשיל כדי הסכם מחייב, וכי יש בו לקיים את הנדרש בפסיקת בתי המשפט, מהיבט גמירות דעת ומסוימות, ולחלופין, אמות טוענת כי אם ההסכם לא השתכלל במידה הנדרשת, הרי הדבר אירע מחמת חוסר תום לב קיצוני של לב אשדוד בניהול המו”מ עימה, ומטעם זה יש לראות את ההסכמות שבין הצדדים כהסכם מחייב ולאוכפן, וככל שיש חוסרים המקשים על האכיפה – ניתן להשלימם בדרכים שונות.
אמות טוענת כי לב אשדוד, באמצעות סטמבלר, התחייבה כלפיה שלא לנהל מו”מ עם אחרים, בעת הרלוונטית, כי הוסתר ממנה דבר המו”מ עם ריט, בעיקר בשלב שבו הבשיל לכדי הסכם מחייב, כי לא ניתנה לה הזדמנות ראויה, בזמן אמת, להשוות את ההצעה הכספית הגבוהה יותר של ריט, וכי, בחוסר תום לב, הציגה לב אשדוד כלפיה מצג כאילו ההסכם איתה, עם אמות, אינו יכול להיחתם בשל עיכוב בקבלת אישור על כך מבנק הפועלים, ועיכוב במתן הסכמת פרוטיץ לעסקה, בעוד שלאמיתו של דבר, בעיות אלה נפתרו, ומדובר היה רק ב”משיכת זמן” מצד סטמבלר כדי לבצע “מחטף” שבו תזדרז לב אשדוד ותמכור את הקניון לריט בתמורה גבוהה יותר.
לב אשדוד טוענת כי פעלה בתום לב וכי סירבה להעניק לאמות בלעדיות בניהול מו”מ, ומה שאירע בעצם היה שפרוטיץ העלה דרישה שחבות מס של כ- 3 מיליון ₪ שתוטל עליו בשל קבלת הסכום של 16 מיליון ₪ מכספי התמורה, תגולם בעסקה הכוללת, ושהוא לא יצטרך לשאת בסכום זה.
לטענת לב אשדוד, אמות לא הסכימה להעלות את הצעתה הכספית באופן שיכסה חבות מס זו במלואה, ופועל יוצא, אותם 250 מיליון ₪ שהוצעו, לא יהא בהם די לביצוע המכר, וכיסוי כל החובות החיצוניים. מנגד – הצעת ריט, הגבוהה ב 10 מיליון ₪, היה בה די והותר לגלם אותה חבות מס של פרוטיץ, וכאשר נוכח סטמבלר לדעת כי אמות אינה מוכנה להעלות את התמורה, נהג כפי המתחייב, וניאות לחתום על ההסכם עם ריט.
במילים אחרות- לב אשדוד טוענת שעסקת אמות “התפוצצה”, משום מחלוקת על הלב והבסיס של כל עסקת מכר, כלומר התמורה, וכאשר זו לא סוכמה, זכאית היתה להתקשר עם המתמודד האחר – ריט.
עמדת ריט היא, כמובן, כי ההסכם עימה מיום 21.12.06, נכרת כדין, והוא המחייב, כי דבר המו”מ איתה לא היה בגדר סוד כלפי אמות, טוענת היא כי השכילה להגדיל את התמורה, ביחס להצעת אמות, ובכך נפתרה הבעיה עם פרוטיץ, והעסקה התאפשרה, וכי בעצם אין לאמות להלין אלא על עצמה שהתעקשה לדבוק בהצעתה המקורית, של 250 מיליון ₪, (בווריאציה מסויימת שאעמוד עליה, ושלא היה בה די), וכאשר סירבה להעלות את התמורה באופן משמעותי – במו ידיה סיכלה את המשך המו”מ וחתימת העסקה איתה.
עמדתו של פרוטיץ וטיעוניו בהליך הנוכחי, לא היו עיקביים, וגרסתו ביחס לעמדתו וידיעתו על פרטים כאלה ואחרים במהלך המו”מ אינה אחידה, והוא אף החליף את באי כוחו במהלך הדיונים, וטען שעורך דינו הקודם פעל בניגוד להוראותיו, ושלא על דעתו, אלא שאין צורך להרחיב בכך, משום שבאופן בסיסי, וזה לא השתנה, ברור שהאינטרס המרכזי ובעצם הבלבדי של קבוצתו, היה להבטיח את קבלת אותם 16 מיליון ₪, לרבות הפקדתם בנאמנות בצורה שתקשה שלא לבצע את התשלום בפועל, ומעבר לכך עמד רק על הדרישה שבעיית המס שהעלה תיפתר, בלי שזכויותיו יפגעו, ובנתון לאלה אין לו עניין ממשי בזהות הרוכש, וכמובן, כל עוד התמורה הכוללת תאפשר את ביצוע העסקה והשלמתה, לרבות פירעון החוב לבנק, תשלום ליועצים השונים שהיו מעורבים בעסקה, ותשלומי המיסים כחוק.
מר פרוטיץ אישית, בתור הנתבע 9, אף הוא הודיע, בגדר תחליף לסיכומים מטעמו, וברוח האמור, שאינו נוקט עמדה ביחס לזהות רוכש המקרקעין, וכי בכובעו כדירקטור בחברת לב אשדוד, הוא מעונין כי תתקבל התמורה הטובה ביותר.
הצדדים כולם, אינם חולקים על כך כי בין לב אשדוד לאמות אכן התנהל מו”מ אינטנסיבי, שהואץ עד מאוד בתחילת דצמבר 2006, ואשר בגידרו הוחלפו בין באי כח הצדדים טיוטות ונוסחים של הסכם שהתגבש, כאשר המחיר המוסכם היה 250 מיליון ₪.
אמות ביצעה בדיקות והכנות מרובים לקראת מימוש העסקה, ובמידה רבה, מבחינתה, ראתה את הקניון כ”מונח בכיסה”, כאשר התניות חיצוניות לסיום המו”מ וחתימת ההסכם, בין שמדובר באישור בנק הפועלים, ובין בהסכמת פרוטיץ, לא נתפסו כגורמים העלולים לסכל את העסקה, ובדיעבד הוכח, להנחת דעתי, שאכן אישור הבנק התקבל בפועל, ופרוטיץ אף הוא לא היה מונע הסכמתו בכפוף להבטחת זכויותיו, וזאת אלמלא אותה בעיית מס שהוא העלה, וכפי שנראה, להבנתי, יצרה את המפץ שהביא לאי חתימת ההסכם.
איני מקבל כמוכחת את טענת אמות כי נעשתה כלפיה התחייבות, מפי סטמבלר, שלא לנהל מו”מ עם אחרים, ובכלל זה עם ריט.
אין חולק שניסיונה של אמות, בסמוך ל- 7.12.06, להחתים את לב אשדוד על התחייבות כתובה שכזו לא צלח, וסטמבלר סירב ליתן אישורו למסמך כזה, והגם שאמות טוענת שהמניעה מצידו של סטמבלר לא היתה בהיבט העקרוני אלא רק מהפן של תאריך היעד שעד אליו הוא יהיה מחוייב לאותה בלעדיות, אינני סבור שנקודה זו הוכחה די צורכה, ולא ניתן לקבוע עובדתית שחתימת הסכם ריט נעשתה תוך הפרת התחייבות ברורה ומחייבת.
יו”ר דירקטוריון אמות, מר נתן חץ, טוען שסטמבלר התחייב כלפיו בעל פה, למתן בלעדיות עד 31.12.06 , ומר סטמבלר מכחיש זאת בתוקף, אך אין לי צורך להחליט בנקודה זו, לכאן או לכאן, משום, שכפי שאפרט להלן, גם אם הפסקת המו”מ עם אמות וכריתת ההסכם עם ריט לא נעשו תוך הפרת התחייבות מפורשת, הרי, גם אז נעשה הדבר בנסיבות הנוגדות את חובת תום הלב שהיתה מוטלת על לב אשדוד בניהול המו”מ עם אמות.
החוזה בין אמות ללב אשדוד עמד כאמור בפני חתימה, כאשר נראה שהפגישה הסופית לשם כך עמדה להערך ביום 12.12.06, ואפשר, אומנם, שמועד זה היה נדחה בימים אחדים, משום העדר אישור בנק הפועלים באותה עת, אישור קריטי משום שהוא אמור היה לנקוב בסכום המדוייק שיש להעביר לבנק כתנאי להסכמתו להסרת השיעבוד, אך באותה עת נוצר מכשול אקוטי נוסף, אשר לטעמי הפך להיות קריטי ולפי התרשמותי הוא שהוביל לטרפוד עסקת אמות.
מדובר בכך, שפרוטיץ ערך חישוב, ולפיו תוטל עליו חבות מס של כ- 3.2 מיליון ₪, והוא לא היה מוכן לשאת בכך, ודרש פתרון, קודם שיתן הסכמתו לעסקה.
סטמבלר, מצידו, לא היה מוכן לוותר ולהוסיף סכום זה לאותם 16 מיליון ₪ שהובטחו לפרוטיץ, ואילו אמות אף היא לא היתה מוכנה להגדיל בסכום זה את התמורה, שכבר היתה מוסכמת כלומר, הסכום של 250 מיליון ₪.
מר נתן חץ העלה פתרון יצירתי, שבגדרו שלושה “בעלי עניין” בעסקה יספגו פחות או יותר בחלקים שווים את הנזק כתוצאה מאותה “עז” שהכניס פרוטיץ לגלגלי העסקה הנרקמת, והוא הציע כי אמות תוסיף 1 מיליון ₪ לתמורה, משמע, תשלם 251 מיליון ₪, לב אשדוד תוותר על מיליון ₪ מחלקה, והשליש הנותר יגרע מחלקם של היועצים שגם להם הגיע שכר טרחה בשל עמלם בעסקה, כגון המתווך.
בעוד שאמות, כמובן, יכלה להודיע מיד על הסכמתה להוסיף את אותו מיליון ₪, אין ראייה, ויש לומר כי יתר הצדדים מכחישים זאת לחלוטין, שהושגה הסכמת שני “המחותנים” הנוספים, כלומר לב אשדוד והיועצים לפתרון זה.
טיוטת ההסכם שמבקשת אמות לאכוף כיום, אין חולק שאינה מזכירה סוגייה זו, לא כל שכן הפתרון דלעיל אינו מופיע שם, והתמורה הנקובה שם, היא, כאמור, 250 מיליון ₪.
אנו יודעים, איפוא, שלמן יום 12.12.06 ועד לחתימת ההסכם עם ריט, ב- 21.12.06, התמורה הנקובה בטיוטת הסכם אמות שוב לא היתה רלוונטית, משום שיהא הפתרון לבעיית פרוטיץ אשר יהא, צריך היה למצוא מקורות לכיסוי אותו חוב מס של כ – 3 מיליון ₪, שאותו כינינו לעיל בשם “העז”, ובלעדי פתרון מוסכם לכך, לא ניתן היה לשכלל את העסקה.
סטמבלר טוען כי מאחר שהוא לא הסכים, מצידו, לוותר על התמורה המגיעה ללב אשדוד, ואמות לא הסכימה להוסיף אף לא אגורה מעבר לאותו מיליון ₪ שהסכימה “לתרום” להסדרת הבעיה, וגם היועצים לא נתנו הסכמה למוצע על ידי נתן חץ, הרי, שוב אין לדבר על תמורה מוסכמת ומקובלת על הכל בעבור הקניון, והיתה לו מלוא הזכות וההצדק לפנות לבעל דברו האחר, לריט, אשר נצבה “בעמדת המתנה”, כל עוד המו”מ עם אמות התנהל למישרין, ולהציע את העסקה למתמודדת זו, אם בידה “להוציא את העז של פרוטיץ”.
ואכן, כפי שמצהיר מר בירם, מנכ”ל ריט, פנה אליו סטמבלר והציע לו את הנכס כנגד 260 מיליון ₪, והבהיר לו שלא ניתן לסכם עסקה, לא איתו, ולא עם אמות באותם 250 מיליון “היסטוריים”, וריט אכן השיבה בחיוב (היה זה ביום 19.12.06), וכתוצאה מכך פעלו הצדדים הללו במהירות להשלמת העסקה אשר אכן הבשילה לכלל חתימת הסכם ביום 21.12.06.
בשלבים הללו, לאחר 12.12.06, אין ספק שאמות היתה כבר מודעת לחידוש והמשך המו”מ בין לב אשדוד לריט, וביממה שטרם חתימת ההסכם, כלומר ב 20.12.06, אף שיגרו באי כוחה של אמות מכתבי אזהרה והתרעה לבירם ולבאי כח לב אשדוד ובהם מחו בתוקף על מה שראו כניהול מו”מ מאחורי גבה של אמות.
הגם שבאחד המכתבים הללו, מיום 20.12.06, ב”כ אמות מציין את נכונות מרשתו להוסיף מיליון ₪ לתמורה כדי לפתור את בעיית פרוטיץ, אין גם שם פתרון מלא וכולל לאותם 3 מיליון ₪ שיש להוסיף, ואין נכונות להגדיל את התמורה, מעבר ל 251 מיליון, שאף הם כאמור לא נקובים בטיוטת ההסכם שהתגבש קודם לכן, אלא הוספו כחלק ממאמץ של מר חץ למצוא פתרון לסוגייה.
לכאורה, המהלך העסקי של לב אשדוד היה תקין ואף מתבקש, שהרי, כזכור, אמות סירבה להעלות משמעותית את התמורה, ואילו ריט לא רק שנתנה מענה לבעיית המס של פרוטיץ אלא אף הוסיפה תוספת ריאלית נכבדה של כ- 7 מיליון ₪ מעבר למוצע על ידי אמות, ומעבר לסכום המס שיש לשלם עבור פרוטיץ, וכל זאת כאשר אמות כבר מודעת לחידוש המו”מ עם ריט, ויודעת שהעסקה עמה עלולה להיקלע למשבר, אלא, שבשלב זה, מטעמים שלא התבררו בפני עד תום, בחרה לב אשדוד לנקוט מהלכים, נכון יותר, לחדול במחדלים, שאינם מתיישבים עם חובת תום הלב והדרך המקובלת המוטלים עליה בניהול מו”מ.
מדובר בכך, וכאן אנו נשענים על דברי מר סטמבלר עצמו, שאישר זאת, שלב אשדוד אישרה בפני אמות את עצם חידוש המו”מ עם ריט, אולם, לא הודיעה לאמות על כי ריט נענתה, עקרונית, לדרישה להוסיף 10 מיליון ₪ לתמורה, ולא ניתנה הזדמנות הוגנת לאמות שהגיעה ל”ישורת האחרונה” לפני החתימה, להשוות את המחיר ולשפר, בכל זאת, את הצעתה.
ויודגש – מר סטמבלר דרש מריט להוסיף 10 מיליון ₪ לתמורה, כלומר להגיע ל 260 מיליון ₪, הרבה מעבר למתחייב כדי לפתור את בעיית פרוטיץ, אותה בעיה שלטעמו אמות לא הצליחה להתגבר עליה, ובה בעת לא טרח לאמר לנתן חץ מאמות שדרישתו המעודכנת עבור נכס הקניון חורגת אל מעבר לבעיית פרוטיץ, ובסכום לא מבוטל של מיליוני ₪, ולאמות, אלא אם כן אנשיה ניחנו בחושים על טבעיים, לא היה כמעט צל סיכוי לנסות ולשפר את הצעת התמורה למשהו שיתקבל באמת ובתמים על דעתו של סטמבלר בשלב זה.
לפי גרסת מר סטמבלר, ביום 17.12.06, הוא הבהיר לנתן חץ שעקב בעיית פרוטיץ התמורה אין בה די, ומר חץ הבהיר לו שלא יוסיף פרוטה, והציע לדחות את סוגיית פרוטיץ לסיום העסקה, תוך רמז שלא תהיה לפרוטיץ ברירה אלא להסכים לתמורה מופחתת, שאם לא כן עלול הקניון להגיע לכינוס נכסים.
לשיטתו, למחרת היום, ב 18.12.06, הודיע לו בירם, שהוא מצידו מוכן להוסיף 10 מיליון ₪, משמע, בעיית פרוטיץ נפתרת ועוד נותר סכום נכבד מעבר לתמורה שהציעה אמות.
בשלב זה, ואף לשיטתו של סטמבלר, הוא בחר לסגור מיד את עסקת ריט, ונמנע, במודע, לתת כל הזדמנות נוספת ואחרונה לאמות, ונמנע מלעדכן את נתן חץ בהתפתחות הדרמטית הזו, שכמובן משמעותה היתה טרפוד והכשלת המו”מ הארוך, המייגע, והמסובך, שהתנהל בינו לבין אמות, שאת מלוא פרטיו ודקדוקיו לא הבאתי לעיל, אולם הם שטוחים בחומר שהוגש.
מר סטמבלר אומר כי:
“הוריתי מיד לגיל צבע (ב”כ לב אשדוד), לגמור איתם חוזה מיידית. אני לא חושב שבנסיבות העניין היה מקום להרים טלפון לנתן חץ ולומר לו את זה… מיד התקשרתי לעו”ד שלי ואמרתי לו שיעשה את הדרוש וגם שיודיע לעו”ד של נתן כי עם נתן אני לא אדבר”.
עו”ד פקטור, ב”כ אמות, אכן קיבלה פניה מעו”ד צבע ב 18.12.06, ונאמר לה שעקב בעיית פרוטיץ, אם אמות לא תוסיף לתמורה, אזי בלתי ניתן יהיה לבצע את העסקה, אולם, היא לא שמעה מפיו דבר על כך שריט הציעה תמורה גבוהה יותר, ושמה של ריט כלל לא הוזכר.
עו”ד צבע אף הוא מאשר שאמר באופן כללי לב”כ אמות שאם ההצעה הכספית לא תשופר, אזי מרשתו תמכור למישהו אחר, משום שהיא חייבת עד סוף החודש (דצמבר) למכור את הנכס, אך הוא לא נקב בסכום הספציפי של 260 מיליון, וגם לא אמר שיש הצעה כזו של ריט. (דברי הפרקליטים מופיעים בעמ’ 31 של פרוטוקול 7.1.07).
לדברי עו”ד צבע, נתן “אולטימטום” שלפיו עד הערב של אותו יום יהא על אמות לשפר את הצעתה, אך עו”ד חן, אף הוא מפרקליטי אמות, הודיעו כי לא יוסיף אף שקל, ושעל לב אשדוד לסיים את המריבות עם פרוטיץ בבית המשפט העליון, וגם בשיחה זו, לא התריע בפני עו”ד חן על קיום הצעה ספציפית מצד מציע ספציפי.
לדברי עו”ד צבע, למחרת, כלומר ב 19.12.06, שוב שוחח עם עו”ד חן וגם הפעם, כנראה בהתאמה להוראות ממר סטמבלר, לא אמר לו דבר מפורש לגבי הסיכום עם ריט, ואך אמר לו שהיות שאמות לא שיפרה את הצעתה, “לכן מרשתי תחתום עם מישהו אחר”, ובעקבות זה נשלחו מכתבי התראה מצד אמות, שכבר הוזכרו לעיל.
לא קיבלתי הסבר כלשהו, ובוודאי לא כזה המניח את הדעת, מדוע נמנעו אנשי לב אשדוד, במודע ובכוונת מכוון, מלהציב בפני אנשי אמות, ובראשם נתן חץ, את העובדות כהוויתן, וליתן לאמות הזדמנות הוגנת להמלך בדעתה ולהשוות את הצעתה לזו הגבוהה משמעותית, זו של ריט.
כאשר אנשי אמות שמעו באורח מעורפל וללא פירוט, כי אם לא ישפרו את ההצעה, אזי הנכס ימכר לאחר, בוודאי שיכלו לסבור שמדובר בצעד טקטי גריידא, ובנסיון “לסחוט” ממנה עוד ויתור כספי, כזה או אחר.
האם עלה על דעת סטמבלר ובאי כוחו, באמת ובתמים, ובתום לב, כי אנשי אמות יוסיפו 10 מיליון ₪ לתמורה שהציעו, רק בשל כך שבשיחת טלפון כזו או אחרת נאמר להם שאם לא ישפרו את הצעתם, בלי לנקוב בסכום כלשהו, אזי העסקה תכרת עם אחר?
דומה, שבעיני כל נושא ונותן סביר בעסקה מסוג זה התשובה שלילית, והדעת נותנת שאם היתה כוונה אמיתית או רצינית ליתן לאמות הזדמנות לקטוף את פרי עמלה והתעסקותה במשך חודשים בעסקה הנדונה, אזי צריך וראוי היה להעמיד דברים על דיוקם ופרטיהם, ולאפשר לאמות לקבל החלטה סופית ומושכלת, על בסיס מסד נתונים ברור ונכון, מה שלא נעשה.
בדיעבד, ומתוך הצהרות של אמות בבית המשפט, במהלך ההליך שלפני, אנו יודעים שאמות בהחלט היתה מסוגלת ונכונה, לו התמונה היתה שטוחה במלואה, לשפר את הצעתה בצורה ניכרת, ולהתחרות בריט במגרשה שלה – כלומר בתחום ה 260 מיליון ₪.
מטעמיה, היתה לב אשדוד נחושה ונחרצת לחתום מיד עם ריט, ובשלב זה להכשיל כל אפשרות ריאלית, להבדיל ממס שפתיים, אפשרות של אמות להוותר במו”מ ולכרות עימה, עם לב אשדוד, את עסקת מכר הקניון.
במישור היחסים בין לב אשדוד לריט, אין דופי בהתנהלות הצדדים, שהרי סטמבלר פנה לבירם והודיע לו שאם הוא חפץ בעסקה יהא עליו לשלם 260 מיליון, ובירם הסכים לכך, ואכן העסקה נחתמה על בסיס תמורה זו, אולם, במישור היחסים בין לב אשדוד לאמות, נהגה לב אשדוד בחוסר תום לב ובדרך בלתי מקובלת.
עם זאת, אין ניתן להעניק לאמות את סעד האכיפה, שלו היא עותרת כסעד ראשוני ומועדף, משום שגם לפי הפסיקה הענפה שעליה היא נסמכת, הן במישור הכרה בהסכם בלתי חתום כמחייב, והן במישור הענקת סעד אכיפה כתרופה במקרה של חוסר תום לב מצד מתקשר, לא ניתן לאכוף עסקה שהמרכיב המרכזי והחיוני ביותר שלה – התמורה – אינו ברור, ולוט בערפל.
מצד אחד – התמורה הנקובה בטיוטת החוזה שמבוקש לאוכפו, שוב אינה נכונה ורלוונטית, משום שאפילו לשיטת אמות כדי לפתור את בעיית פרוטיץ היא הסכימה להוסיף לתמורה זו, ואותם 250 מיליון כבר אינם התמורה המדוייקת והנכונה, שלא לדבר על העדר פתרון מוסכם ומלא ליתר 2 מיליון הש”ח הדרושים, ומצד אחר, גם אם נרצה להעניק לאמות סעד בשל חוסר תום הלב של לב אשדוד, לא נוכל ליצור, יש מאין, סכום שישקף נכונה את התמורה שיש לשלם בעד הקניון.
בית המשפט אינו יכול “לייצר” חוזה בעבור הצדדים, ואינו יכול לקבוע בעבורם את התמורה, מקום שזו נותרה שנויה במחלוקת אמיתית וברורה.
בכגון דא, דרישת היסוד המשקפת את אותה מסויימות, ובהכרח את גמירות הדעת, שבלתם לא ניתן לקבוע שמסמך כלשהו, ואף שאינו חתום, הבשיל כדי חוזה בר אכיפה, היא הדרישה ש:
“יכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה, גם אם הצדדים חפצים בכך” (ראה ע.א 3380/97, תמגר בע”מ נ’ גושן ואח’, פד”י נ”ב (4), 673, 682, והפסיקה המוזכרת שם).
למותר לציין שבעסקת מכר מקרקעין מרכיב התמורה בעבור הנכס הוא בוודאי הפרט המרכזי שבלעדיו אין ניתן לבצע את החוזה, גם לו חפצו הצדדים לבצעו.
התמורה שהציעה ריט ברורה וידועה, והיא חורגת הרבה מעבר להצעות ולרעיונות שגיבש מר חץ כדי לפתור את בעיית פרוטיץ, והגם שלא ניתנה לו הזדמנות הוגנת וטובה לנקוב בסכום ברור וידוע מצידו, אין די בכך, ואין בידי מי מהצדדים , אף לא בידי אמות, לכל אורך ההליך, לתת תשובה חד משמעית לשאלה איזו תמורה הוסכמה בין הנוגעים בדבר, לשיטתה.
אמות, בהגינותה, אף אינה טוענת כי התקבלה הסכמה סופית ומובהקת הן מצד היועצים, והן מצד לב אשדוד, לאותו פתרון שהציע מר חץ לבעיית פרוטיץ, ושכיניתי כ”פתרון יצירתי”, ושבגדרו היו אמורים לחלוק בחבות המס, בחלקים שווים, אמות עצמה, לב אשדוד, והיועצים.
ההסכם, זה אשר אמות מבקשת לאכוף, לא יכול להיות אותה טיוטה, שביום 21.12.06, וימים אחדים קודם לכן, כבר לא היתה רלוונטית מהיבט התמורה, ואין בידה להצביע על הסכם אחר שניתן לאוכפו והנוקב בתמורה מוגדרת. גם אין בידי אמות להראות באורח ברור מהי בכלל התמורה הסופית המוסכמת, להבדיל מהצעות שהוחלפו, כזו תמורה שתכלול גם פתרון לבעיית המס של פרוטיץ.
מכאן – שתרופתה של אמות, אינה על דרך אכיפת הסכם שאינו קיים, במובן זה שנעדר הוא את המסויימות הבסיסית והראשונית הצריכה לכך, אותה מסויימות של תמורה בעבור הנכס הנרכש, אלא על דרך תביעת נזקיה וקבלת פיצוי, ככל שיוכח, בעבורם, בשל ניהול המו”מ עימה בשלב האחרון, בחוסר תום לב, כפי שדרשה כסעד חלופי בתביעתה.
נכון, שעל פי הפסיקה ניתן במקרים חריגים, מכח דיני תום הלב “לכפות” על מי שניהל מו”מ בחוסר תום לב, בכך שפרש ממנו לקראת סיום וללא הצדק, את אותו חוזה ש”היה צריך להיכרת” לו הסתיים ניהול המו”מ, כפי שהיה צפוי, אך מדובר במקרים שבהם “המשא והמתן בין הצדדים הגיע לשלב כה מתקדם עד כי תוכנו של ההסכם שאותו מבקשים הצדדים לכרות, הוא ידוע. תנאיו הוגשו, עם זאת, אך בשל חוסר תום הלב, נמנע השכלול הסופי של המשא והמתן לכדי חוזה” ( ע.א 6370/00 קל בניין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה בע”מ, פד”י נו (3),289, 301).
גם במצב זה, אם ינתן תוקף להסדר שעיצבו הצדדים בפועל אזי ” אין בית המשפט כורת חוזה עבור הצדדים. כל שבית המשפט עושה הוא בהסרת המחסום שאחד הצדדים הטיל שלא בתום לב על שכלול החוזה”. (שם).
זה אינו המצב בענייננו, כאשר סוגיית התמורה הכוללת, בהינתן בעיית המס של פרוטיץ, שלא נמצא לה פתרון מוסכם וברור, נותרה בלתי מוגדרת.
ההסכם שנכרת בין לב אשדוד וריט, הוא הסכם מלא ומפורט, שאין כל מניעה לשכלולו והוצאתו אל הפועל, וככל שטעון הוא אישור של דירקטוריון, או הוספת נספחים, או כיוצא באלה, חזקה על הצדדים שידעו ליישם את הדברים, וככל, שמטעם כלשהו, ביצוע ההסכם, או שכלולו, לא יוכלו לצאת אל הפועל, הרי, דברים אלה חורגים מגדר הדיון הנוכחי, ואינם משליכים עליו משום היבט.
לכאורה, ועל פני הדברים, עסקת ריט תקינה וניתנת לצאת לדרכה, דרך שהמשכה וישומה אינו פלוגתא במשפט זה.
משאלה פני הדברים, יש לדחות את תביעת אמות לאכיפת הסכם המכר שהיא טוענת לו, ולהפנותה להמשך ההתדינות בסעד החלופי, זה הכספי, שביקשה.
לאור התוצאה, ועל רקע כלל הנסיבות שפורטו, אין מקום לעשיית צו להוצאות, והצדדים ישאו איש איש בהוצאותיו, מלבד זה שאני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת 3, איזו- ריט בע”מ, שכר טרחת עו”ד והוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ ומע”מ.
המזכירות תשגר העתק ההחלטה לב”כ הצדדים.
ניתנה היום א’ באדר, תשס”ז (19 בפברואר 2007) בהעדר הצדדים.
אריאל ואגו 54678313-7320/06
5129371
54678313